Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Eléments de contexte législatif et réglementaire

Suite à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a succédé au Plan d’Occupation des Sols (POS) qui fixait les règles d’urbanisme depuis 1967. Exit donc le fameux Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui régentait les possibilités de construire…

Dormelles s’est doté de son propre Plan Local d’Urbanisme, approuvé en version finale par délibération du Conseil Municipal du 24 septembre 2020.

Le Plan Local d’Urbanisme organise le développement de la commune en fixant des règles d’urbanisme et des règles de construction selon un découpage précis en différentes zones. Il permet d’encadrer rigoureusement les projets urbains, leurs styles architecturaux, leurs impacts sur l’environnement collectif et sur le développement durable. Cet ensemble de plans et de documents sert notamment aux municipalités, aux différents constructeurs et acteurs urbains, aux architectes mais aussi aux citoyens lorsqu’ils sont en demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Trois grands objectifs sont poursuivis : planifier, réglementer et protéger.

• Planifier la commune consiste à présenter les grandes orientations d’aménagement souhaitées par les élus et les moyens pour atteindre ces objectifs. Le PLU accompagne ces évolutions de la commune : élargissement de voirie, orientations d’aménagement, création d’équipements, …
• Règlementer le développement de la commune, c’est définir les règles qui s’appliquent à chaque parcelle afin de mettre en œuvre les objectifs politiques choisis : Encadrement des constructions nouvelles, préservation de quartiers anciens, préservations des paysages ruraux et de l’espace agricole, etc. Chaque parcelle se voit appliquer des règles de constructibilité strictes : hauteur, emprise au sol, alignement, recul, etc., ainsi que des règles d’aménagement.
• Enfin protéger, cela signifie identifier les éléments de patrimoine jugés remarquables et qui méritent d’être mis en valeur : espaces verts protégés, bâtiments remarquables, arbres à conserver.

Le Plan Local d’Urbanisme de Dormelles a été élaboré dans le respect des objectifs suivants :

1. Maintenir l’identité́ rurale bâtie remarquable de Dormelles et affirmer les qualités paysagères et patrimoniales du site classé de la vallée de l’Orvanne.
2. Préserver le caractère rural de la commune par une évolution modérée, maîtrisée et respectueuse de l’identité villageoise.

Le Plan Local d’Urbanisme comprend les documents suivant:

• Un rapport de présentation : ce document détaille les raisons des choix fait pour l’élaboration du PLU. L’état initial de l’environnement ainsi que les incidences prévisibles des décisions prises y sont précisés. Différentes analyses et diagnostics viennent appuyer les explications.

• Un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : véritable clé de voûte du plan local d’urbanisme, le PADD décrit les principales orientations de la commune en matière d’aménagement du territoire.
  Pour Dormelles, le PADD inscrit la volonté de valoriser son paysage et son patrimoine pour affirmer son identité de village rural et de renforcer sa proximité avec son environnement naturel.

• Un règlement qui contient un plan de zonage ainsi que les règles à appliquer en matière de construction et d’urbanisation pour chaque zone. Il s’agit du document incontournable pour déterminer la constructibilité d’un terrain.

• Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : les OAP déterminent les règles d’aménagement ou de réhabilitation propres à certains secteurs ou quartiers de la commune jugés comme sensibles ou prioritaires, notamment pour permettre une urbanisation complémentaire mesurée du village.

• Des annexes : ce sont les documents nécessaires à la bonne compréhension du PLU (servitudes d’utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés, …)

Le zonage

La Plan Local d’urbanisme est découpé en plan de zonage très précis. On y trouve principalement les zones suivantes :

• Les zones urbaines (zone U): elles sont déjà équipées et urbanisées. L’équipement de réseaux collectifs d’assainissement est suffisant pour accueillir les constructions nouvelles.
  • UA : cœur de bourg ancien
  • UB : secteur villageois contemporain
  • UH : les hameaux
• Les zones à urbaniser (zone 1AU): il s’agit de zones à caractère naturel destinées à accueillir de futurs habitants ou de nouvelles entreprises. Cependant, l’urbanisation peut être progressive. Elles sont l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) destinées à cadrer leur mise en construction. Cf. ci-après.
• Les zones agricoles (zone A): elles sont réservées aux activités agricoles et au logement et équipements des seuls agriculteurs
• Les zones naturelles (zone N): non constructibles, elles sont préservées pour leur paysage, leur faune et leur flore.

Le règlement

Le règlement fixe zone par zone notamment les règles de constructibilité et d’aménagement du bâti, d’utilisation des sols, les contraintes d’environnement et d’insertion dans les paysages.

Typiquement, le règlement pour une zone comprend les parties suivantes (exemple de la zone UA – Cœur de bourg ancien) :

• La destination des constructions, usage des sols et nature d’activité
• Les caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
  • Volumétrie et implantations des constructions
    • Implantations par rapport aux voies et emprises publiques
    • Implantations par rapport aux limites séparatives
    • Implantations des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
    • Emprise au sol maximale des constructions
    • Hauteurs des constructions
  • Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
    • Energies renouvelables et performances environnementales
    • Toitures
    • Gabarits et volumes
    • Murs et façades
    • Annexes
  • Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
    • Clôtures
    • Espaces libres
    • Eléments de paysage protégés au titre des articles L151-19 – L151-23 au
      Code de l’urbanisme
  • Stationnement
    • Stationnement des véhicules
    • Stationnement des vélos
• Equipement et réseaux

A noter que le règlement du PLU est opposable à toute personne publique ou privée (administration, particulier, promoteur) souhaitant réaliser des travaux de construction, de réhabilitation ou de modification d’un bâtiment existant.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Les OAP prévues au PLU sont :

• L’OAP Rue de la Mairie
  • Dans un espace actuellement libre, possibilité de construire un ensemble de maisons individuelles
• L’OAP Challeau
  • Sur des terrains situés de part et d’autre de la route de Challeau, possibilité de construire des maisons individuelles, en préservant ainsi la constructibilité des terrains anciennement prévue au POS, qui sinon aurait été annulée.
• L’OAP La cabane
  • Ouvrit une perspective de parc promenade public
• L’OAP Le cimetière
  • Agrandir le cimetière.

Un cahier spécifique du PLU décrit en détail ces OAP, consultable à la mairie.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est consultable à la mairie. Prendre rendez-vous svp.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est consultable en ligne sur le site Géoportail de l’Urbanisme. Notamment le zonage est visible en carte pour toutes les parcelles du territoire. Les documents sont téléchargeables en totalité.

Cartographie – Géoportail de l’Urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)

Ci-après quelques explications sur l’utilisation du site Géoportail de l’Urbanisme.

Clés de lecture du Plan Local d’Urbanisme sur le site Geoportail